La compra de una vivienda como inversión está poniendo en apuros a muchos propietarios que, ahogados por la hipoteca u obsesionados por los impagos, han decidido vender apresuradamente la casa. Y con el inquilino incluido. Esta práctica es perfectamente legal, aunque no siempre sale gratis, y es la solución por la que están apostando los ahorradores que tienen el agua al cuello. Son aquellos que invirtieron en la compra de una vivienda contratando una hipoteca.
Quien vende una vivienda alquilada debe tener en cuenta varias cuestiones. La más importante es que no puede echar al inquilino mientras el contrato tenga vigencia, de forma que el nuevo comprador tiene que respetar el tiempo que quede por cumplir del arrendamiento (de cinco años si es persona física y de siete años si es persona jurídica). Así, el nuevo propietario se debe subrogar en la posición del antiguo arrendador, lo que implica que salvo que exista causa justificada (por ejemplo, por impago de rentas) no se puede extinguir el contrato de alquiler de forma automática. Y no importa lo que el inquilino haya firmado previamente (o le hayan obligado a firmar).
No siempre ha sido así. En los contratos posteriores a marzo de 2013 y anteriores a marzo de 2019, el inquilino solo puede quedarse en la casa si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad o si el comprador es informado fehacientemente con anterioridad a la venta de que el piso está alquilado. No obstante, y dado que los contratos anteriores a 2019 tenían una duración de tres años, ahora mismo el nuevo propietario no estaría obligado a cumplir con las prórrogas obligatorias y podría extinguir el arrendamiento.
Además de respetar los años de alquiler que restan, hay que ver si el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto (para que pueda adquirir la casa antes que cualquier otro comprador) o si en el contrato hay una cláusula donde renuncia expresamente a ese derecho. Si el documento legal obvia esta cuestión, el propietario debe informar en primer lugar al inquilino, que tiene derecho de adquisición preferente con las mismas condiciones y precio que ofrecería al resto de demandantes. El inquilino tiene entonces un plazo de 30 días naturales para responder si está interesado y, en ese caso, ejercer su derecho de compra.
Otro asunto es el de las visitas. Para vender una casa es importante poder enseñarla, pero cuando hay alguien viviendo en ella la cosa se complica.
El no poder mostrar la vivienda puede limitar las operaciones de venta, sobre todo si se trata de particulares que buscan una residencia habitual. Además, el hecho de estar alquilado suele ser motivo para que el potencial comprador exija una rebaja en el precio que va a depender de distintos factores, como la renta mensual (si está ajustada al mercado o no) y los años que queden de contrato.
Distinto es el caso de los inversores. De hecho, tener inquilino —y un buen inquilino— es un plus. Si es una venta para sacar rentabilidad es más valioso si hay un inquilino con precio de mercado. En estos casos, el precio no tiene necesariamente que ser inferior. Si el alquiler no es bueno o el inquilino es problemático, lo más probable es que el dueño tenga que vender con descuento.
