Lo habitual es que un contrato de alquiler de vivienda se mantenga hasta que transcurra el tiempo pactado por las partes en el mismo. Sin embargo, tanto el inquilino como el propietario están facultados para poder pedir la resolución del arrendamiento. En el siguiente post, hablaremos de las causas por las cuales un propietario, puede cancelar de forma anticipada un contrato de arrendamiento.

• El casero necesita la vivienda para él o su familia.

La LAU en su articulo 9, establece que, pasado un año desde el comienzo del alquiler, el propietario puede rescindir el contrato si tiene necesidad de usarla como vivienda permanente para sí o para sus familiares de primer grado, ya sea por consanguinidad o adopción. E incluso si la necesita para su cónyuge en caso de que exista una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

En este caso el propietario debe informar al inquilino de la rescisión del contrato con al menos dos meses de antelación. La ley no señala nada concreto con respecto a la notificación, pero siempre es aconsejable hacerlo a través de un burofax, para que quede constancia de la comunicación.

Si pasados tres meses desde la notificación de la rescisión, el propietario o sus familiares no se han instalado en la vivienda, el arrendatario tiene derecho a volver a arrendar el inmueble en un plazo de 30 días o bien a reclamar una indemnización compensatoria por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que faltase para cumplir los 5 años del contrato original.

• El inquilino no cumple con sus obligaciones

Si el inquilino incumple con alguna de sus obligaciones el casero podrá echarle de la vivienda. Entre ellas se encuentran, por ejemplo, el impago de la renta del alquiler, subarrendar el inmueble a terceras personas, o realizar en él actividades ilícitas, molestas, peligrosas o nocivas, entre otros.

• ¿El propietario tiene que devolver la fianza al inquilino si se cancela el contrato?

Aquí pueden ocurrir dos cosas. La primera es que el inquilino haya dejado el inmueble antes de los seis primeros meses, por tanto, estará incumpliendo el contrato. En estos casos, se suele pedir al inquilino que indemnice al propietario hasta alcanzar, por lo menos, los seis meses de contrato, quien podrá quedarse con la fianza como parte de esta indemnización.

La segunda es que el inquilino quiera desistir el contrato después de los seis primeros meses. En este caso estaremos ante un desistimiento y, por tanto, no se estará incumpliendo ninguna cláusula. El arrendador tendrá que pagar las rentas de los meses correspondientes a la ocupación de la vivienda más la del mes de preaviso: una mensualidad más. Si este paga, el arrendador tendrá la obligación de devolver la fianza.

• ¿Qué sanciones se contemplan para el inquilino?

Si el inquilino incumple el contrato y así se ha indicado por escrito en el mismo, puede ser que tenga que asumir una indemnización. Lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos es una mensualidad de la renta por cada año de contrato que reste por cumplirse. En esos casos, el arrendador suele quedarse con la fianza como parte del pago.

Por tanto, y visto todo lo que puede llegar a suceder, es muy recomendable revisar bien el contrato de alquiler antes de firmarlo, así como incluir aquellas cláusulas que permitan al propietario protegerse al máximo ante este tipo de contratiempos para evitar futuros problemas y disgustos.

• ¿Y si el inquilino no acepta la resolución?

En caso de que el inquilino no acepte la resolución del contrato antes de tiempo no quedará más remedio que acudir a los tribunales. Se desarrollará entonces un proceso en el que se buscará demostrar que, efectivamente, el inquilino ha incurrido en un incumplimiento de sus obligaciones o bien que el propietario necesita hacer uso del inmueble para él o para sus familiares.

Por todo esto, en estos casos es muy aconsejable contar a la hora de alquilar tu inmueble, lo hagas con garantías y hacerlo mediante una póliza de impago de alquiler para la vivienda, en el que se encontrará la propiedad en una situación de defensa total frente a cualquier contingencia que se pueda producirse durante la vida del contrato de arrendamiento.