La rentabilidad de las viviendas en alquiler, que logró alcanzar su máximo histórico a lo largo del año 2020, marcado indudablemente por la crisis sanitaria y económica, parece adentrarse ahora en un inequívoco cambio de ciclo. La rentabilidad bruta del alquiler, que se obtiene dividiendo los precios medios de compra con los de las rentas, ha empezado a tomar durante la primera mitad del año el camino descendente. El Banco de España, por su parte, muestra un crecimiento totalmente plano, si bien estos datos hay que tomarlos con cautela, como explica el propio supervisor (ver despiece).
La foto que ofrecen los tres grandes portales, muy parecida en la tendencia, se aleja sin embargo del análisis de la rentabilidad bruta que ofrece el Banco de España, que sitúa el rendimiento del arrendamiento en el 3,7% desde hace varios trimestres. La razón, explica la nota metodológica del supervisor, se encuentra en que sus cálculos toman como partida el precio del alquiler medio de un mismo grupo de inmuebles desde 2006, obtenido de la encuesta sobre la vivienda en alquiler de los hogares en España del antiguo Ministerio de Fomento, que solo se va actualizando trimestre tras trimestre con la evolución del IPC de los alquileres. “Los portales describen la variación de precios de las nuevas viviendas que entran en el mercado, por eso las estadísticas no coinciden”, explican fuentes conocedoras de estos cálculos. Esta discrepancia, prosiguen, “es la que ha motivado al Ministerio a trabajar en un índice nuevo de precios que tenga en cuenta en mayor medida el margen de vivienda nueva que entra al mercado”. La falta de información oficial, de hecho, llevó al supervisor a tener que utilizar hace dos años los datos de Idealista a la hora de analizar en uno de sus informes la evolución de los precios del alquiler en España.
La directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, también espera retrocesos de la rentabilidad en un horizonte próximo, pero recuerda que en un escenario de incertidumbre como el actual todavía es pronto para pensar que la tendencia no pueda volver a invertirse a partir del año que viene, cuando la normalidad se haya recuperado plenamente y el mercado vuelva a la situación prepandémica.
Por un lado, confirma, en los últimos meses se han visto grandes caídas de los precios del alquiler en los principales mercados de España, como Madrid y Barcelona, donde se ha llegado a retrocesos del 10%, las islas y otras grandes ciudades. A su vez, el precio de compraventa ha anotado descensos mínimos y se espera que empiece a recuperarse en el corto plazo. “Sin embargo, cuando el mercado del alquiler vuelva a estar muy demandado, seguramente ya el año que viene, no descartamos que la rentabilidad bruta pueda superar los récords anotados en 2020”.
Así, hay una gran diferencia entre la rentabilidad media de España y la que se encuentra en ciudades como Madrid y Barcelona, donde el rendimiento actual “está al mismo nivel del que había en 2018, en torno al 4,5%. Esto ocurre porque los precios de ambas tipologías de tenencia han subido de forma acompasada, dejando una rentabilidad plana”, añade Iñareta. “La caída general del alquiler ha sido moderada, pero en los grandes mercados está siendo clara. Por eso en las capitales las rentabilidades están por debajo del 5%, más cerca incluso del 4%.
Fuente 5 DÍAS
