En los contratos de alquiler, siempre se entrega una fianza y es habitual que debido a problemas con desperfectos o con la resolución del contrato surjan conflictos en relación a esa fianza, cuando finaliza el contrato. Nos vamos a centrar en los casos de no devolución de la fianza de alquiler para ver qué supuestos se pueden dar.
Hay casos en los que el propietario decide retener la fianza y no devolverla cuando el contrato termina y puede suceder que el arrendatario no esté de acuerdo, por eso conviene saber en qué casos se puede retener y qué derechos tiene el propietario.
¿En qué casos se puede retener toda o parte de la fianza?
Esta es una de las preguntas que nos hemos hecho todos alguna vez al finalizar un contrato de alquiler. La fianza se puede retener durante 30 días desde el momento de la entrega de las llaves, una vez pasado este periodo, la falta de pago de la fianza sin justificación supone u incumplimiento por parte del arrendador. Después de estos 30 días, deberá devolverse la diferencia entre la cantidad entregada en concepto de fianza y los gastos que hemos tenido y que se pueden deducir de ella según los casos más habituales:
- Cuando el arrendatario debe la renta o algún gasto. Si el arrendatario debe alguna cantidad de renta o no ha pagado algún gasto que le corresponda según el contrato, el arrendador podrá retener la fianza. Es posible que el importe de la fianza no cubra toda la deuda. En ese caso se podrá pagar la cantidad que falte con otras garantías si las hay (aval bancario o depósito en garantía). Si no hay otras garantías habrá que reclamar el pago directamente al inquilino e intentar que pague voluntariamente y si no, plantearse el inicio de acciones judiciales.
- Cuando hay desperfectos en la vivienda, en los muebles o en los electrodomésticos. En el caso en que al terminar el alquiler haya desperfectos en la vivienda (por ejemplo, una puerta rota o una lavadora que no funciona), el arrendador podrá retener de la fianza, la cantidad que corresponda a la reparación.
- Suministros pendientes de pago
Normalmente, cuando un inquilino deja su piso en alquiler no le da tiempo a pagar todos los suministros de la casa (agua, luz, gas …) por el sistema de facturación de las distintas compañías, por eso, en muchas ocasiones el casero se queda con la fianza para pagar con ese dinero las últimas facturas de suministros y devolver luego lo que sobra al inquilino.
- Indemnización pactada por dejar el piso antes de tiempo
A partir de los seis meses de alquiler el inquilino puede dejar el piso alquilado en cualquier momento siempre que avise al casero con al menos 30 días. Pero en el contrato de alquiler se puede haber pactado que el inquilino indemnizará al casero si deja el piso antes de tiempo y esa indemnización debe ajustarse a lo establecido por la LAU en su artículo 11: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
Cuándo y cómo hay que hacer la devolución de la fianza de alquiler
En el momento en que se firma el contrato el inquilino entrega la fianza al propietario. La fianza tendrá un importe de un mes de renta para los casos de alquiler de vivienda y dos meses para otros casos como los locales, oficinas o naves industriales.
Una vez que termina el contrato debe devolverse la fianza al arrendatario, completa o la parte que quede tras hacer los descuentos que corresponda. La ley no establece un plazo concreto para que se haga la devolución, pero si la devolución no se realiza en el plazo de un mes desde que termina el contrato, el arrendador deberá pagar al arrendatario el interés legal que corresponda aplicar a la cantidad pendiente de devolución.
