Cuando se firma un contrato de alquiler, arrendador (casero) y arrendatario (inquilino) asumen una serie de derechos y obligaciones y aceptan una serie de condiciones que, en caso de incumplimiento, pueden dar lugar a la rescisión de contrato por alguna de las partes. Dejar de pagar el alquiler parece el motivo más evidente y el más obvio. Sin embargo, existen muchas otras circunstancias por las que se puede dar por finalizado un contrato de arrendamiento. Entre los motivos, por los cuales, se puede extinguir el contrato de arrendamiento son:
Resolución a instancia del arrendador o casero
Dejar de pagar el alquiler. Es el motivo más evidente, pero, ¿a partir de qué impago?, ¿desde la primera mensualidad?, ¿desde la segunda?… «La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge la obligación del pago de las rentas en el Título III, el cual se aplicará supletoriamente a la voluntad de las partes. Esto se traduce en que las partes pueden pactar libremente el número de mensualidades impagadas que motiven la resolución del contrato. Por ejemplo, el impago de dos mensualidades consecutivas o tres alternativas en el mismo año serán causa de resolución del contrato», apunta Ignacio de Azúa, de V Abogados. Es decir, la ley no seña el número de mensualidades que se han de impagar, para resolver el contrato puesto que ésta es una cuestión que queda a la voluntad de las partes.
Falta de pago de la fianza o de su actualización.
Subarrendar la vivienda. Para poder subarrendar una vivienda, ya sea entera o por habitaciones, debe constar por escrito en el contrato de arrendamiento, la prohibición expresa de subarrendar el inmueble. En el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se especifica que la cesión o subarriendo del inmueble sin consentimiento es motivo para rescindir el contrato de alquiler.
Daños causados por el inquilino en la vivienda o realizar obras no consentidas por el propietario.
Como es lógico, será motivo de resolución del contrato de vivienda a instancia del arrendador cuando el arrendatario ocasione daños a la vivienda de manera dolosa. Por otra parte, si en el contrato se especifica que el inquilino no puede hacer reformas y las realiza sin preguntar o el propietario le niega el permiso para hacer una obra, es motivo también de resolución contractual.
Que la vivienda no se destine a vivienda habitual y permanente del arrendatario. Se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Tener animales en casa. No resulta extraño que el arrendador incluya en el contrato como causa de resolución la entrada de animales en la vivienda ante el temor de posibles destrozos.
Si el casero necesita recuperar la vivienda. Solamente puede rescindirse el contrato si el arrendador va a destinar el inmueble a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. De no ser así, no tendría derecho a resolver el contrato. Eso sí, para que esto suceda debe haber transcurrido el primer año de contrato.
No obstante los motivos por los cuales el inquilino, puede resolver el contrato:
Si el arrendador se niega a realizar las reparaciones en la vivienda. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Si no llevase a cabo las reparaciones, el arrendatario tiene derecho a resolver el contrato.
Pasados los primeros 6 meses desde la firma. Recoge la LAU que el inquilino puede desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses desde su firma, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima establecida por la LAU.
Si el arrendador no facilita el goce y uso pacífico de la vivienda, perturbando de hecho o de derecho al arrendatario en la utilización de la vivienda.
Por todo, esto es importante el tener un seguro de alquiler para la vivienda que lo protege frente a estas temidas incidencias. El propietario se encontrará en una situación de defensa total frente a posibles impagos, actos de violencia, gastos jurídicos o incluso frente a la necesidad de buscar nuevos inquilinos.
