En el mercado inmobiliario, uno de los valores más apreciados es la estabilidad. La mayor parte de los inquilinos y de los propietarios desean una relación a largo plazo, con condiciones previsibles y sin demasiadas sorpresas ni contratiempos.
Lo normal, en el caso de arrendar una vivienda a desconocidos, es que se realice un contrato por un año. En todo caso, la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos establece que, de no mediar notificación expresa por algunas de las partes antes de quince días de la extinción, se dará por prorrogado por un año más, y así sucesivamente.
Contratos indefinidos:
Sin embargo, y pasado el periodo de un año, que suele considerarse de prueba, lo preferible es que redactéis un nuevo contrato que estipule claramente que la duración del mismo es indefinida. De esta forma, y salvo voluntad expresada por una de las partes o graves incumplimientos demostrables, no tendremos que preocuparnos por la renovación del contrato del inmueble.
Para redactar un contrato indefinido recomendamos tener bien claras las cláusulas.
En primer lugar, el propietario va a pedir al potencial inquilino que ofrezca garantías de que puede pagar la renta, normalmente, una nómina indefinida o ingresos demostrables. A partir de ahí, se redacta un modelo de contrato de alquiler.
El modelo de contrato de alquiler tiene que especificar varios puntos. En primer lugar, los nombres y apellidos de las partes contratantes, así como su DNI o NIE. En segundo lugar, la dirección del inmueble e indicar si el contrato incluye el alquiler del trastero, la plaza de aparcamiento y el mobiliario. En tercer lugar, la duración del contrato. En cuarto lugar, el precio del alquiler, los baremos para calcular su actualización y, finalmente, los supuestos de rescisión.
Garantías para los contratos indefinidos:
El principal problema que tienen los propietarios para ofrecer contratos indefinidos estriba en el riesgo de impago. Muchos trabajadores o autónomos de clase media tienen un piso en propiedad como inversión y no cobrar puntualmente la renta les supone un perjuicio, por no decir que el proceso de desalojo por impago se puede prolongar durante varios meses. Otro perjuicio es que el inquilino, al abandonar el piso, lo deje en condiciones que no hagan posible su habitabilidad sin una reforma.
Una solución de compromiso que incluyen la mayoría de los contratos de alquiler es el pago de una fianza para estos desperfectos, que variará en función de cada caso. Aunque esto sirve para minimizar los riesgos, puede no ser suficiente para el propietario porque ¿qué sucede cuando se dan casos de seis meses de impago del alquiler? Las fianzas suelen ser de dos o tres meses como máximo.
Afortunadamente, hoy puedes contar con servicios que facilitan el alquiler de viviendas con garantías para el propietario y que están dando un desarrollo al mercado inmobiliario. El seguro de alquiler es una alternativa menos costosa que la fianza para el inquilino y más garantista para el propietario, porque permite cubrir por una pequeña cuota anual la posibilidad de asegurar al propietario, el pago de las mensualidades, que le adeuda el inquilino por 6, 9 o 12 meses impagos anuales. El coste oscila entre el 2,80 % y el 3,60 % de la renta mensual.
