¿Qué establece la Ley para este supuesto?
Lo que el inquilino quiere hacer, “dejar el alquiler de la vivienda“, se denomina legalmente “DESISTIMIENTO DEL CONTRATO“.
El artículo 11 de la Ley de arrendamientos urbanos, se modificó en junio de 2013 (en vigor a partir del 6.06.2013), de ahí que todos aquellos contratos de arrendamiento que se hayan celebrado a partir de esa fecha, se les aplica el texto de este artículo según la nueva redacción:
” El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
Como vemos por la redacción de este precepto, el inquilino puede legalmente:
- Dejar el arrendamiento de la vivienda SIEMPRE y CUANDO lleve en la misma una duración mínima de SEIS MESES.
- Para llevar a cabo dicho desistimiento tiene que comunicarle al dueño que se va a marchar, con una antelación mínima de 30 días antes de su salida de la vivienda.
- Tendrá que indemnizar al dueño con una cantidad equivalente a un mes de renta por cada año que falte por cumplir, o la parte proporcional, SIEMPRE QUE VENGA PACTADO EN EL CONTRATO.
Es decir, la Ley le permite al inquilino dejar (“desistir“) el arrendamiento de la vivienda cuando lleve en la misma, al menos 6 meses y se lo comunique al dueño. Y en ese caso, SIEMPRE QUE SE HAYA PACTADO EN EL CONTRATO, lo máximo que tendrá que pagar como indemnización será un mes de renta por cada año que le falte por cumplir.
La cláusula del contrato que vaya en contra de los derechos que reconoce la Ley al inquilino podrá ser considerada NULA y se tendrá por no puesta.
EJEMPLO: En un contrato de arrendamiento de vivienda por UN AÑO, el inquilino se marcha a los 6 meses. En este caso, siempre que así se haya pactado, tendrá que indemnizar al dueño con QUINCE DÍAS de renta, ya que le faltaban 6 meses de cumplimiento del contrato cuando se marcha (“una mensualidad por año que falte o la parte proporcional”).
¿Qué ocurre si se quiere dejar el alquiler antes de seis meses?
El supuesto que comentamos es qué pasaría si el inquilino no quiere seguir con el contrato, INCLUSO antes de que transcurran esos primeros seis meses.
Por ejemplo, El inquilino se quiere marchar en los primeros días de enero 2018, y los seis primeros meses del contrato se cumplen el 1 de marzo de 2018. En este caso, si se quiere dejar el alquiler antes de los seis meses y el dueño no lo acepta, aunque el inquilino entregue las llaves de la vivienda, el dueño podrá demandarlo exigiendo el pago de una indemnización por incumplimiento del contrato. Lo que vienen estableciendo la mayoría de los Tribunales, aunque habrá que atender al caso concreto, es lo siguiente:
1º.- Si el inquilino deja el contrato de alquiler de vivienda antes de seis meses, deberá indemnizar al dueño con el pago de las mensualidades de renta que falten hasta cumplir dicho periodo (6 meses), salvo que acredite el inquilino que la vivienda la alquiló nuevamente durante esos meses.
2º.- Si el contrato además, ha previsto la indemnización por desistimiento del artículo 11 LAU, deberá indemnizar además con el pago de una mensualidad por año que falte por cumplir o la parte proporcional.
