Una de las dudas más frecuentes de quienes tienen una casa alquilada es si pueden venderla mientras esté en vigor el contrato de arrendamiento. Y la respuesta es que sí, ya que no existe una limitación legal que lo impida. De hecho, la venta de la finca arrendada se encuentra regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 14, que fue redactado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Sin embargo, hay varios factores a tener en cuenta para poder llevar a cabo la operación con éxito y evitar problemas futuros a la hora de vender un piso con inquilinos. Es importante que el propietario comunique tanto al inquilino como al potencial comprador su intención de vender el inmueble, así como en la importancia de la negociación y dejar todos los acuerdos por escrito.
Según recoge en su artículo 25 la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé el mecanismo del derecho de adquisición preferente (derecho de tanteo y retracto), y salvo que en el contrato de alquiler conste expresamente la renuncia a estos derechos, como sucede en la mayoría de los casos, el vendedor (propietario) deberá comunicar de forma fehaciente las condiciones esenciales de la venta al arrendatario y éste puede ejercitar el derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales. Si no se le ha comunicado esta intención de venta o se ha hecho por unas condiciones inferiores a las que se le habían trasladado tendrá derecho a ejercitar el derecho de retracto también en el plazo de 30 días naturales. Es decir, este derecho supone que el propietario debe dar al arrendatario la opción preferente de compra, incluso si el contrato está a punto de acabar. “Esa decisión debe hacerse mediante comunicación escrita en la que se le informa del precio y las condiciones, y el inquilino tiene 30 días para tomar una decisión.
¿Y qué sucede si el arrendatario quiere permanecer en la vivienda, pero no está interesado en comprarla? En ese caso, r el propietario puede vender libremente la vivienda y el contrato de alquiler quedará subrogado al nuevo propietario hasta que el contrato llegue a su final pactado.
Tenemos que tener en cuenta algunas excepciones:
- El inquilino no tendrá estos derechos cuando el vendedor sea propietario de todo el edificio o de varias viviendas y locales del mismo y lo venda conjuntamente ni tampoco cuando todo el edificio, aunque pertenezca a varios propietarios, se venda a un mismo comprador.
- La importancia de la fecha de celebración del contrato para ver la legislación aplicable, porque en alguna legislación anterior a la actual, la renuncia al derecho de adquisición preferente se consideraba irrenunciable, con lo cual este pacto de renuncia no tendría ninguna validez. Por tanto, obligaría a las partes a negociar.
Consejos para el vendedor
- El primer consejo que dan los expertos a los propietarios que quieran vender una vivienda alquilada es repasar el contrato de arrendamiento, para saber si incluye o no el derecho de adquisición preferente y qué se ha pactado en referencia a una potencial venta del inmueble.
- Informar al comprador de la existencia de contrato de arrendamiento.
- Informar al arrendatario de la intención de vender el inmueble.
Consejos para el comprador
- El comprador, debe de cumplir con lo que establece el contrato de arrendamiento.
- El comprador, debe de tener conocimiento del contrato de arrendamiento y su clausulado así como ha transcurrido la relación entre ambas partes
- Si hay alguna disconformidad entre lo que establece el contrato de arrendamiento y lo que pasa realmente (si vive alguien que no aparece en el contrato de arrendamiento o bien existe algún pacto que no quede reflejado).
Consejos para el inquilino
- Comprobar lo que regula el contrato de arrendamiento en cuanto a que el arrendador pueda recuperar la vivienda en caso de necesidad, porque el comprador, que es el nuevo arrendador, se subrogaría en todo lo indicado en el contrato para este supuesto. Por ello el inquilino debería cerciorarse de la veracidad de la causa de necesidad alegada por el nuevo arrendador, si este fuera el caso.
Es muy importante el dejar reflejado todo esto por escrito. Se suele recoger esta transmisión de la propiedad con un anexo al contrato de arrendamiento y comunicar dicha circunstancia al organismo competente de depósito de fianzas. Como el objeto de la fianza es garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento, ésta debe poder ser utilizada para el adquiriente para que, en su caso, pueda detraer de ésta lo que legalmente corresponda.
