El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia que se ha convertido en un hito para la regulación del mercado de alquiler en España. La Sala de lo Contencioso-Administrativo ha confirmado que la limitación al 2 % en la actualización anual de las rentas de alquiler de vivienda durante 2022 y 2023 fue legal, proporcionada y no vulneró los derechos de los propietarios, rechazando las reclamaciones de indemnización presentadas por una sociedad inmobiliaria afectada por estas medidas.

Contexto de la medida

La limitación del 2 % se introdujo en marzo de 2022 mediante un Real Decreto-Ley de medidas urgentes aprobado por el Gobierno para paliar los efectos económicos y sociales de la fuerte inflación que estaba sufriendo España, en gran parte debido a la guerra en Ucrania y otras situaciones de vulnerabilidad. Esta medida fue parte de un paquete de acciones conocido como el “escudo social”, que buscaba aliviar la presión sobre las familias y arrendatarios más vulnerables.

Según el fallo del Supremo, que se publicó en enero de 2026, la limitación a la actualización de las rentas en 2022 y 2023 no constituyó una expropiación encubierta ni una vulneración del derecho de propiedad garantizado por el artículo 33 de la Constitución, ya que no implicó una privación del derecho ni su vaciado de contenido esencial.

Qué ha dicho el Supremo

En su análisis, el Tribunal Supremo recuerda que el legislador sí puede establecer límites a las subidas de alquiler cuando hay razones de interés general que lo justifiquen, como la lucha contra una inflación histórica que llegó a tasas superiores al 10 % en 2022. El tribunal subraya que los mecanismos introducidos tenían por objetivo proteger a los arrendatarios frente a subidas desproporcionadas de renta sin desproteger a los propietarios.

Además, la sentencia desestima el recurso de Societat de Arrendaments 2007 S.L.U., que pedía una indemnización de 631.000 € por daños y perjuicios argumentando que la limitación afectaba su derecho de propiedad. El Alto Tribunal rechazó la pretensión y señaló que no hubo vulneración constitucional ni obligación de compensar económicamente a los afectados.

Opinión de expertos y medios

La decisión del Supremo ha sido interpretada por analistas jurídicos como una confirmación de la potestad del Estado para intervenir el mercado del alquiler en situaciones excepcionales. Un artículo de El Confidencial destaca que la sentencia abre la puerta a que el legislador actúe sobre los contratos vigentes cuando concurran crisis extraordinarias, siempre con límites razonables.

Por su parte, medios como COPE han resaltado que la sentencia aclara que la limitación no vulnera la propiedad privada y responde a las consecuencias económicas y sociales provocadas por la guerra en Ucrania y la elevada inflación de esos años.

Impacto real en inquilinos y propietarios

Para los inquilinos, esta sentencia refrenda una medida que supuso un ahorro sustancial en sus rentas durante 2022 y 2023, ya que sin el límite del 2 %, la actualización ligada al Índice de Precios al Consumo (IPC) habría sido significativamente mayor en muchos contratos.

Por otro lado, para los propietarios —especialmente pequeños arrendadores— la respuesta ha sido mixta. Muchos consideraron que los límites podían afectar la rentabilidad de sus inversiones, aunque el Supremo ha dejado claro que estas medidas no constituyen una expropiación ni obligan a compensar económicamente a los propietarios, salvo que se acredite un perjuicio real específico, lo cual es riguroso y poco habitual.

Situación normativa actual

Tras 2023, la limitación al 2 % fue continuada con un tope del 3 % durante 2024. Desde 2025, las actualizaciones de los contratos de alquiler firmados después de mayo de 2023 se rigen por un nuevo índice de referencia publicado por el INE, diseñado para moderar las subidas anuales de forma más técnica y ajustada al mercado.

Este nuevo marco pretende aportar más estabilidad y previsibilidad, tanto para inquilinos como para propietarios, aunque también mantiene el foco en contener las variaciones excesivas ligadas a periodos de alta inflación.