En primer lugar tenemos que definir, que es la enervación de un desahucio. La enervación del desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas (como el pago de la luz, agua, IBI, comunidad propietarios, etc.), es la posibilidad que tiene el arrendatario de evitar el desahucio por falta de pago pudiendo continuar con la vigencia del contrato de arrendamiento. Si el inquilino no cumple con dicha obligación, el arrendador puede ejercitar un procedimiento judicial denominado juicio de desahucio para recuperar la vivienda o local arrendado por la falta de pago de las cantidades debidas.
Ahora bien, aunque la Ley permite al arrendador recuperar la finca si el inquilino incumple su obligación de pago, también le concede al inquilino la oportunidad de evitar el desahucio abonando las cantidades adeudadas.
Esta oportunidad de enervar el desahucio es única, por lo que a lo largo de la duración de un contrato de arrendamiento, el inquilino podrá utilizarla una sola vez.
La enervación del desahucio, no será posible, cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago, no se hubiera efectuado al tiempo de dicha presentación.
Los requisitos, que se deben de cumplir, para evitar la enervación, son los siguientes:
- Cuando el inquilino, hubiese utilizado la enervación anteriormente, es decir la facultad del inquilino de enervarse sólo puede ser utilizado una vez a lo largo del arrendamiento. Es decir, si el arrendador ha iniciado un procedimiento judicial anteriormente para desahuciar al inquilino y éste ha pagado las cantidades adeudadas y no se ha rescindido el contrato de arrendamiento, no podrá utilizar esta facultad en caso de impagos posteriores. En el caso que el inquilino, pague las rentas impagadas, cuando la propiedad, ha interpuesto la demanda de desahucio, pero todavía no ha sido el inquilino requerido por el Juzgado, se considera que existe enervación.
- El propietario, tiene que reclamar al inquilino las cantidades adeudadas mediante una notificación fehaciente, es decir mediante Burofax y acuse de recibo o bien mediante requerimiento notarial.
- La reclamación por parte del arrendador al inquilino, mediante notificación fehaciente para que satisfaga las cantidades adecuadas con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda de desahucio y el inquilino no haya atendido al pago en ese periodo de tiempo. Es decir, si en el transcurso de ese tiempo, si el inquilino no paga la deuda no tendrá derecho a enervar el desahucio aún cuando sea la primera vez, por lo que el inquilino será desahuciado.
Plazos para pagar la deuda para que se otorgue enervación de desahucio
El artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece 10 días hábiles de plazo para el pago en caso de enervación de desahucio. Es decir, que para que se solucione el conflicto y se finalice el procedimiento judicial, el inquilino deudor debe pagar la totalidad de lo que debe dentro de los 10 días hábiles a partir de que se le notifica la demanda.
También se aplica el mismo plazo para que el inquilino se presente ante el Tribunal y alegue oposición a la demanda, formulando las razones por las que, a su entender, no debe lo que se reclama en su totalidad o en una parte.
