La mejor forma de evitar conflictos entre propietarios e inquilinos se basa en el asesoramiento previo. Porque el alquiler de inmuebles para uso de vivienda habitual suele ser fuente de discrepancias. Por un lado, el temor de los propietarios al impago, y por otro, el de los arrendatarios a las condiciones abusivas establecidas en el contrato.
Entre los principales miedos en los que se encuentra el propietario, a la hora de alquilar su vivienda se encuentra en la falta de pago y a los desperfectos que se puedan ocasionar en el piso. En lo que respecta a los inquilinos, se enfrentan a nuevas cláusulas que pueden resultar abusivas, como las que los obligan a renunciar a cualquier tipo de carencia en el pago del alquiler si se vuelve a producir una pandemia como la presente. Para ello, es recomendable el contratar garantías extras como son los seguros de impago para el alquiler , los cuales, deben ir acompañados, cuando se vaya a seleccionar a un inquilino, de una serie de medidas de prevención. Lo mejor es dar con una buena empresa especializada en la protección de alquileres mediante la emisión de pólizas de seguros de alquiler.
Pero también a otras, como las que los fuerzan a marcharse de la vivienda antes de la prórroga legal de cinco años que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos para las personas físicas y siete si son empresas. La norma permite, al arrendatario continuar en el inmueble si la duración del contrato fuera inferior a este plazo, de forma que llegado el día del vencimiento, se prorrogaría obligatoriamente para el propietario por plazos anuales hasta los cinco años, salvo que el inquilino no quisiera quedarse. A modo de ejemplo, si se firmase el contrato este 2021 por una duración de un año y el inquilino quisiera continuar en el piso transcurrido ese año, la normativa lo ampararía, de forma que podría estar hasta 2026. Con la llegada de la covid, muchos pisos turísticos se pasaron al sector residencial, pero ahora inician el camino de regreso bajo estas cláusulas leoninas.
En cualquier caso, la fianza se debe devolver por ley al inquilino siempre que la vivienda se entregue en el mismo estado en el que se recibió, no haya deudas pendientes y se avise al dueño en tiempo y forma de la decisión de abandonar el inmueble.
No obstante, las partes pueden voluntariamente pactar otra garantía adicional a la fianza para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, pero no puede exceder de dos mensualidades de renta, y la ley no obliga al dueño a depositarla.
Tan frecuentes como los pequeños desperfectos que se producen en los inmuebles son los enfrentamientos derivados de determinar la persona que debe costearlos. El artículo 21 de la normativa de arrendamientos dispone que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”, mientras que las reparaciones por conservación corren a cargo del arrendador. Lo más adecuado en estos casos es “establecer en el contrato un importe razonable que delimite cuantitativamente la responsabilidad de esas pequeñas reparaciones”, Por ejemplo, hasta los 150 euros se responsabilizaría el inquilino y el dueño en lo que exceda.
Otro elemento de disputa y aunque la ley no habla de ello, a veces también se incluye la obligación de contratar un seguro para la vivienda. En estos casos, corresponderá normalmente al arrendador asegurar el continente y al inquilino el contenido. Mientras que el primero engloba los elementos que conforman la estructura constructiva del inmueble, el segundo está formado por lo que se encuentra en su interior.
Llegado el final, la ley faculta al inquilino para desistir del contrato una vez que hayan transcurrido al menos seis meses con un preaviso de 30 días al propietario. Esto no está penalizado, salvo que se hubiera pactado lo contrario, en cuyo caso la indemnización será una mensualidad de renta por cada año de contrato incumplido. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
