El inicio de septiembre es sinónimo de vuelta a la rutina y también a la universidad, lo que para muchos estudiantes conlleva la búsqueda de un piso de alquiler. Un trámite cada vez más complicado por los precios y los requisitos solicitados, pero ¿Qué puede exigir el propietario al inquilino de una vivienda? En el siguiente post, hablaremos de las cuestiones que tenemos que tener en cuanta a la hora de arrendar una vivienda y su legalidad.
¿Es legal cobrar por hacer una visita al piso de alquiler?
En los contratos de vivienda habitual o permanente del inquilino, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo de la parte arrendadora. Todo ello al amparo del artículo 20 de Ley de Arrendamientos Urbano, conforme a la modificación efectuada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la Vivienda. No obstante, los contratos de uso distinto a vivienda habitual o aquellos que sean de temporada, se rigen por la libertad de pactos entre las partes.
¿Qué documentos puede exigir el arrendatario al inquilino?
Los documentos que puede pedir el propietario a la hora de formalizar un alquiler son, por un lado, el documento de identificación del interesado como el DNI o el permiso de trabajo y/o residencia, y, por otro lado, la documentación que verifique la capacidad económica del futuro inquilino (nóminas, contrato de trabajo, etc.).
¿Cuál es el importe máximo de fianza?
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la exigencia y prestación de una fianza equivalente a un mes de renta y el pago de dicha fianza deberá realizarse en metálico. Cuando finalice el contrato de alquiler, el importe tendrá que ser devuelto al arrendatario trascurrido un mes desde que se hayan entregado las llaves de la vivienda. Según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, permite pactar una garantía adicional a la fianza, que en ningún caso podrá exceder de dos meses de renta.
¿Es legal solicitar un aval bancario?
El arrendador sí puede solicitar un aval bancario o fiador personal en garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. Sin embargo, pedir los movimientos bancarios ya no es tan correcto puesto que, para justificar su capacidad económica, se puede hacer con otra documentación como la nómina o última declaración de la renta.
¿Cuál es la duración mínima y máxima de un contrato de alquiler?
Se debe distinguir entre los contratos de uso distinto a vivienda habitual o de temporada que se rigen por la voluntad de las partes y los contratos de vivienda habitual o permanente que tienen una regulación obligatoria por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En el caso de los contratos de estudiantes, hay casos en los que firman contratos de vivienda habitual (larga duración) y otros en los que firman contratos de temporada (solo para la duración del curso universitario o académico).
En los contratos de vivienda habitual es válido un contrato de larga duración (siempre que no sea indefinido). Cuando el plazo de duración fuese inferior a 5 años (si el dueño es persona física) o 7 años (si el dueño es persona jurídica) llegada la fecha del vencimiento del contrato, este se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración, salvo que el inquilino manifieste al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene la intención de continuar en la vivienda alquilada.
Así, el arrendador estará legalmente obligado a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta que la duración del mismo alcance los 5 años (persona física) o los 7 años (persona jurídica). No obstante, transcurrido este plazo de prorroga legal, el propietario podrá negarse a renovar el contrato siempre lo preavise al inquilino con cuatro meses de antelación.
Si no se produce este aviso previo de extinción, el contrato de arrendamiento se prorroga por otros 3 años más salvo que sea el inquilino no desee renovarlo.
Transcurridas las prórrogas de 5 y 3 años, si ninguna de las partes comunica la resolución contractual, operaría la tácita reconducción del Código Civil, es decir, se renovaría de año en año o de mes en mes dependiendo si la renta está fijada mensual o anual.
¿Son válidos los contratos de arrendamiento verbales?
Los contratos de alquiler celebrados de palabra son válidos ya que no requieren de forma alguna. Sin embargo, resulta conveniente destacar la necesidad de reflejar y dejar constancia por escrito de los pactos y acuerdos adoptados con el fin de evitar problemas futuros. Tanto arrendador como arrendatario pueden solicitar la formalización del contrato para que el acuerdo tenga la mayor eficacia posible.
¿Se puede pagar el alquiler por bizum o en efectivo?
Conforme a la nueva Ley de Vivienda, el pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, Legálitas señala que cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.
Al rescindir el acuerdo, ¿con cuánto tiempo se debe avisar?
En contratos de vivienda habitual, el inquilino deberá preavisar al propietario con al menos un mes de antelación, debiendo de hacerlo a partir del sexto mes de vigencia, periodo que es obligatorio para el arrendatario. Sin perjuicio del preaviso de un mes, se puede pactar una penalización de un mes de renta por año pendiente por cumplir y en caso de períodos de tiempo inferiores al año darían lugar a la parte proporcional de la indemnización.
¿Puede el inquilino subalquilar alguna habitación?
En ningún caso, el inquilino podrá subalquilar ni total ni parcialmente la vivienda arrendada sin el permiso del propietario. La normativa vigente recoge la posibilidad de subarrendar el inmueble únicamente de forma parcial y por escrito si así lo permite el arrendador.
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