El alquiler por temporada no se considera alquiler de vivienda en el sentido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino como alquiler para un uso distinto del de vivienda.
Ello supone que no se le aplica la regulación protectora que la LAU dispensa al arrendatario de vivienda en el sentido de domicilio o residencia permanente. Entre estas medidas tuitivas de los derechos del arrendatario de vivienda están las prórrogas del artículo 9 a que se refiere usted en su pregunta.
Sin embargo, si usted está alquilando una casa para domicilio permanente del arrendatario, el mero hecho de poner en el contrato que es alquiler de temporada no va a impedir que se apliquen las normas del alquiler de vivienda. Los contratos son lo que son, con independencia de cómo los llamemos, y hay mucha jurisprudencia que indica que la calificación de un arrendamiento como arrendamiento de temporada no deriva del plazo por el que se celebre, sino de la finalidad de la ocupación, que no puede ser como residencia habitual del arrendatario. Las triquiñuelas que suele utilizar los propietarios para deshacerse de los inquilinos, podemos destacar:
El casero alega que necesita la vivienda
El artículo 9.3 de la L.A.U. permite a un propietario particular que, una vez transcurrido el primer año, no se aplique la prórroga obligatoria si en el contrato consta de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes de los cinco años, para destinarla para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad, o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Revisiones desproporcionadas del alquiler
Según la Agencia Negociadora del Alquiler, «es usual ver contratos donde se establece la renta inicial y para los siguientes años de prórroga de los contratos se establecen, ya de inicio, subidas desproporcionadas de renta, muy por encima del IPC anual, que es el índice máximo de subida por actualización de renta que establece la L.A.U. Esta es, claramente, una práctica fraudulenta e ilegal«.
Exigir el pago anticipado del alquiler
Es habitual ver en contratos cláusulas en las que durante los primeros años del arrendamiento se pacta que el pago de la renta se haga por anticipado de forma mensual y a partir de una determinada anualidad pase a ser por anticipado, pero de forma trimestral, semestral o anual, con el fin de hacer más gravoso su pago y que los inquilinos opten por acortar la duración de los contratos.
Recurrir al usufructo
También la LAU permite que el arrendador de las viviendas, además del propietario, sea también el usufructuario. En el artículo 13.2 de la LAU se dice que los arrendamientos otorgados por usufructuarios se extinguirán al término del derecho del arrendador. Este artículo parece estar pensado para usufructos vitalicios, que es cuando, al fallecimiento del usufructuario, se extingue su derecho de usufructo y, por tanto, también el derecho arrendaticio.
Modular la duración del alquiler a gusto del arrendador
«Es una práctica perfectamente legal establecida en el artículo 1566 del Código Civil. Sucede cuando termina un arrendamiento, al haberse agotado todas sus prórrogas, y el inquilino permanece quince días arrendado con la aquiescencia del arrendador, sin haber mostrado ninguna oposición a la continuidad del inquilino. En este supuesto el arrendamiento se renueva de forma tácita (es un nuevo arrendamiento) por periodos que coinciden en función de cómo se haya fijado el pago de la renta en el contrato; lo usual suele ser que se fije de forma anual, por lo que los arrendadores podrían renovar los arrendamientos de forma anual hasta que a ellos les interesare rescindirlos.
Pactar la renuncia a la prórroga
Según explican desde esta compañía, «un pacto establecido en un contrato de arrendamiento por el cual el inquilino renunciase a su derecho de prórroga obligatoria sería nulo de pleno derecho por vulnerar el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque en el momento de la firma el derecho a prórroga de los inquilinos todavía no se habría incorporado en su patrimonio y por tanto no sería válida dicha renuncia».
Ahora bien, un pacto de renuncia posterior a la firma del contrato sí podría considerarse válido, por lo que, en estos casos, para ver si sería legal dicho pacto habría que estar al corriente de la intención de las partes con el fin de comprobar si dicho pacto para recortar la duración del arrendamiento fue impuesto –en este caso sería nulo– o no lo fue y nació de la autonomía de la voluntad de las partes –en este caso podría ser un pacto válido.
