Las reparaciones y quien debe hacerse cargo de las mismas en pisos de alquiler se encuentran reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, en concreto lo recoge su artículo 21.1.
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.
No sucede así con las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, que serán a cargo del arrendatario, según el punto 4 del citado artículo. En la práctica son las pequeñas reparaciones, las que provocan mayor conflictividad entre arrendadores y arrendatarios, si usted pactó con su inquilino que se haría cargo del gasto de pintar todo el piso podría entenderse que la reparación era necesaria para mantener el mismo en las condiciones de habitabilidad a que hace referencia el artículo citado, y no a un mero cambio estético que deseara él mismo realizar.
Para evitar este tipo de conflictividad a la que hacemos referencia, cualquier acuerdo entre ambas partes, siempre que no esté recogido en el contrato, debería ser realizada por escrito, con expresión concreta de todos los términos del acuerdo alcanzado. En su punto 3, el mismo artículo hace referencia a la forma en que debe ser comunicada la necesidad de las reparaciones y sobre el particular que el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda.
En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador. Debe recordar que una vez que existe contrato de alquiler, aunque le corresponda la propiedad del inmueble, no puede acceder a la vivienda sin permiso del inquilino y en los supuestos en que esté habilitado por la Ley como el precitado y en los términos establecidos.
En cuanto a los gastos de cualquier tipo de reparación que le pueda ser repercutida, debe exigir la correspondiente factura, no sólo a fin de asegurarse de que la cantidad se corresponde con el gasto que realmente ha supuesto, lo que ya es importante, si no a fin de poder ser utilizada para posibles deducciones fiscales. Sobre la acción realizada por el arrendatario de detraer los supuestos gastos de reparación del precio del alquiler, si no existe acuerdo por escrito sobre el particular, se encuentra usted habilitado para ejercer las correspondientes acciones civiles por falta de pago.
