Uno de los problemas a los que se enfrentan los arrendadores de inmuebles es al impago de las rentas. Las deudas son el enemigo de un alquiler seguro con garantia, ya que pueden ocasionar gastos demasiado altos para la recuperación de esos impagos o peor aún, no conseguir recuperar nunca tu dinero, y generarte gastos adicionales de reclamación.
Una pregunta frecuente a la que te puedes enfrentar es el plazo de prescripción de las deudas, especialmente en lo referente a los contratos de alquiler.
El Código Civil, en su artículo 1961, establece que, con carácter general, las deudas prescriben en el plazo que determinen las leyes. Por tanto, el plazo será diferente dependiendo del tipo de deuda que se trate, teniendo en cuenta el origen y la naturaleza del contrato por el que se generan.
Otra cuestión clave que deberás tener en cuenta es que es distinto el plazo de prescripción al plazo de caducidad. Básicamente, la prescripción implica que estos plazos se pueden interrumpir por medio de actos de reclamación.
La caducidad, sin embargo, implica que no es posible interrumpir esos plazos, que comenzarán a computar desde el momento en que se realiza el acto.
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¿Cómo puedes interrumpir los plazos de prescripción? El plazo de prescripción de la deuda se interrumpe con un acto de reclamación fehaciente por parte del titular de la deuda. Así, con el envío de cartas de forma fehaciente por medio de burofax, reclamaciones notariales o papeletas de conciliación, se interrumpen los plazos de prescripción, que podrán mantenerse durante años y años, hasta la reclamación judicial.
¿Qué plazo determina la ley para las prescripciones? Según el tipo de contrato o de acto jurídico del que se trate, los plazos variarán. Así, por ejemplo las deudas con organismos públicos como Hacienda o la Seguridad Social tienen un plazo de 4 años para su prescripción. Mientras que las deudas correspondientes a suministros como electricidad o agua prescriben a los 3 años, por la especial protección de los consumidores, conforme al art. 1967.3. Sin embargo, la jurisprudencia en este caso no tiene un criterio unificado, y algunos jueces se acogen al plazo de 5 años general del artículo 1966.3 del Código Civil.
Las reclamaciones hipotecarias prescriben a los 20 años, y las deudas bancarias a los 5 años.
Finalmente, las deudas de alquiler y contratos asimilados prescriben a los 5 años, conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil. Así se establece también en el artículo 1966.2 del Código Civil, con lo que este es el plazo con el que contamos para la reclamación de las cantidades adeudadas.
Esto implica que el derecho a reclamar prescribe si transcurren 5 años desde la obligación de abono por parte del inquilino y el propietario no ha ejercitado ningún tipo de acción judicial ni ha hecho ninguna reclamación de forma fehaciente durante ese tiempo para el abono de las cantidades. Así, aunque se podrá reclamar frente a los tribunales, el inquilino podrá presentar su oposición alegando la prescripción en la acción, y por tanto la imposibilidad de reclamación de la misma, por extemporánea.
