El límite de precios de alquiler para nuevos contratos de vivienda habitual entró en vigor con fecha 16.3.2024. El BOE, recoge la aprobación de la primera solicitud de declaración de mercado residencial tensionado, así como del sistema estatal de índices de precios precios que regirá en dichas zonas a partir del día siguiente a su publicación.
Este índice se utilizará como referencia, para los nuevos contratos de arrendamiento en áreas declaradas como mercado residencial tensionado. Por ahora estos límites se aplicarán en Cataluña. Otras Comunidades Autónomas, como Navarra, Asturias o País Vasco, han mostrado su interés en declararse como mercados tensionados, si bien no han formalizado esa solicitud frente al Ministerio de Vivienda.
A qué contratos afecta la declaración de mercado tensionado
La declaración de mercado tensionado, afecta por ahora a los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual firmados a partir del 16 de marzo de 2024 en las zonas declaradas como tensionadas.
¿Se verán afectados los contratos actuales?
En el caso de los contratos actualmente en vigor, se aplicará el índice en los casos en los que se deba renovar el contrato o hacer uno nuevo: en esos casos aplicará el rango de precios del índice, siendo la referencia el precio del contrato anterior. Si se aplica el rango más alto o más bajo dependerá de diferentes circunstancias, como si ha habido obras de mejora en la vivienda, por ejemplo. En cualquier caso, será en la negociación propietario-inquilino donde se determine.
Este índice no influirá sobre las rentas de alquiler que se paguen en contratos vigentes en la actualidad, siendo el índice la referencia en caso de renovación o firma de nuevo contrato, y no en la actualización de renta anual, que depende del propietario y que tiene como límite el 3%, aunque el INE debe aprobar un nuevo índice para las actualizaciones de renta antes de 2024.
¿Cómo funciona este índice oficial de precios?
El sistema ofrece un rango de valores máximos y mínimos de precios de alquiler de viviendas. Estos valores sirven como orientación para fijar la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda.
La renta máxima de esos contratos de alquiler dependerá, en primer lugar, de si el propietario es pequeño o gran tenedor. Como norma general:
- El pequeño tenedor no podrá superar la renta del último alquiler vigente en los 5 años anteriores, actualizada según el mecanismo establecido en dicho contrato. Hay que tener en cuenta que para actualización de ese precio, no se deberá tener en cuenta los límites del 2 ó 3% establecidos a partir de abril de 2022. Si el contrato establecía el IPC como referencia, se podrá utilizar utilizar ese índice sin límite alguno.
- El gran tenedor no deberá superar tampoco el precio máximo marcado por el índice de precios establecido por el Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler. Por lo tanto en su caso aplicará el menor de los dos precios (el del anterior alquiler actualizado y el del índice de referencia).
- No afecta a los contratos vigentes, que ya están limitados a una subida del 3% en 2024
En ambos casos hay que tener en cuenta que se podrá cobrar aparte aquellas tasas y gastos generales que ya estuvieran desglosados anteriormente. Por lo tanto, el IBI y los gastos de comunidad sólo se podrán añadir a la renta si ya se cobrara aparte en el contrato anterior.
¿Cómo puedo saber si el propietario es gran tenedor?
A raíz de la Ley de Vivienda, el propietario está obligado a indicar en el propio contrato de arrendamiento, si es o no gran tenedor. En ese sentido cabe recordar que se considera gran tenedor al propietario de 5 o más viviendas en mercados tensionados, o de 10 o más viviendas a nivel nacional. También se considera gran tenedor a quien posea más de 1500m2 en inmuebles residenciales excluyendo trasteros y garajes, independientemente del número de viviendas que sean.
Casos en los que hay libre fijación de precios
Las partes contratantes pueden fijar libremente por el precio del alquiler sin límite alguno cuando se trata de:
- Inmuebles de obra nueva o resultado de una Gran Rehabilitación hace menos de 5 años
- Inmuebles de menos de 30m2 o de entre 150 y 300m2 que no se hayan alquilado con anterioridad
- Inmuebles de más de 300m2 o de renta superior a 5,5 veces el SMI (7.277€/mes) independientemente de si se hayan alquilado o no anteriormente
- Contratos de alquiler por temporada, regidos por el Título III de la LAU
Casos en los que el pequeño propietario se puede basar en el índice de precios
Hay determinadas circunstancias en las que el precio del alquiler del último contrato es tan bajo (o incluso inexistente), que el pequeño propietario puede recurrir al índice de precios para establecer el precio máximo del nuevo contrato de alquiler. Por ejemplo, cuando el contrato anterior era:
- Contrato de “renta antigua” firmado antes del 1/ene/1995
- Contrato con finalidades sociales
- Contrato con una renta actualizada inferior al 75% del precio máximo fijado por el índice
- Viviendas que no hubieran estado alquiladas en los últimos 5 años
Casos en los que el gran tenedor se tiene que basar exclusivamente en el precio del anterior alquiler
El índice de precios contempla alquileres de viviendas con una superficie construida entre 30 y 150m2. Por lo tanto, cuando el gran tenedor pretende alquilar una vivienda de menos de 30m2 o de entre 150 y 300m2, no puede usar como referencia dicho índice y sólo se puede basar en la renta actualizada del último contrato de alquiler vigente durante los últimos 5 años
Casos en los que se puede superar el precio máximo
La Ley contempla una serie de casos en los que se puede incrementar la renta determinada por el índice o el anterior contrato de alquiler actualizado. Esa renta se puede aumentar en hasta un 10% cuando concurra una de las siguientes 4 circunstancias:
- Haya habido una rehabilitación durante los 2 años anteriores que cumpla con el art 41.1 del reglamento del IRPF
- Se hayan realizado obras de mejora en los últimos 2 años que permitan más de un 30% de ahorro en consumo de energía no renovable
- Se puedan acreditar mejoras en la accesibilidad realizadas en los 2 últimos años
- Se firme un contrato de una duración igual o superior a los 10 años
